Prędzej czy później nasze „biznesy” wychodzą z garażu i potrzebują kapitału na rozwój. Nie mając bogatych rodziców, z czasem zmuszeni jesteśmy wynająć lokal i zaciągnąć kredyt. Umowy najmu i kredytu nie są skomplikowane. W pierwszym przypadku najczęściej korzystamy ze wzoru przygotowywanego przez wynajmującego, a w drugim wzór umowy wraz z „setką” załączników przygotowuje bank. Ze względu jednak na znaczenie tych dokumentów i ich skutki finansowe, warto się nad nimi „pochylić”.
Umowa najmu lokalu użytkowego
a. Strony umowy, czyli najemca (Wy) i wynajmujący (wskazane jest dołączenie jako załączników dokumentów rejestrowych i decyzji o nadaniu numeru NIP lub w przypadku najmu od osób fizycznych kserokopii dowodu osobistego).
b. Oświadczenie wynajmującego o prawie dysponowania lokalem to minimum przyzwoitości, zazwyczaj domagam się załączenia kopii aktu własności z adnotacją o zgodności z oryginałem na dzień zawarcia
umowy.
c. Przedmiot umowy, czyli czego dotyczy umowa. W tym przypadku najem lokalu, a prościej mówiąc, udostępnienie lokalu użytkowego do korzystania zgodnie z jego przeznaczeniem.
d. Określenie ceny, czyli wysokości czynszu i zasad rozliczenia opłat za tzw. media (woda/kanalizacja/energia elektryczna/ogrzewanie/śmieci itp.). Zazwyczaj czynsz wyrażony jest w pieniądzach, choć dopuszczalne jest świadczenie wzajemne. Przykładowo, wynajmowałem kiedyś lokal w zamian za udostępnienie wynajmującemu do korzystania wózka widłowego i samochodu dostawczego. Moja rada: trzymajcie się wersji z czynszem w złotówkach.
e. Określenie terminu płatności czynszu, najczęściej „z góry” (czyli za styczeń płacimy na początku stycznia), za media najczęściej „z dołu”, czyli wynajmujący „refakturuje” opłaty po otrzymaniu rachunków od dostawców.
f. Określenie skutków zalegania z czynszem, najczęściej w postaci uprawnienia do natychmiastowej eksmisji najemcy. Rozwiązanie może wydawać się brutalne, ale to nic osobistego, to tylko biznes.
g. Określenie wysokości kaucji, która ma zabezpieczyć wynajmującego w przypadku zaległości w płatnościach lub zniszczeń w lokalu. Zwyczajowo dwu-trzykrotność ustalonego czynszu. Niezależnie trzeba pamiętać, że wynajmujący ma ustawowe prawo zastawu na ruchomościach, znajdujących się w wynajmowanym lokalu.
h. Wynajmujący ma obowiązek utrzymywania nieruchomości i części wspólnych w odpowiednim stanie przez cały czas trwania umowy na swój koszt. To jednak najemca ma obowiązek dbania o lokal w zakresie normalnego użytku: sprzątanie, drobne nakłady eksploatacyjne (np. wymiana żarówek) i naprawa oraz konserwacja, to tzw. nakłady konieczne. Rozliczenie nakładów wykraczających
poza te granice, np. wymiana drzwi na antywłamaniowe lub wstawienie kabiny prysznicowej z hydromasażem, jeśli inaczej nie zapiszecie w umowie lub dodatkowym porozumieniu o rozliczeniu nakładów, poniesiecie Wy.
i. Ubezpieczenie lokalu należy do obowiązków wynajmującego, ale najemca powinien ubezpieczyć ruchomości w zakresie własnym, gdyż w przypadku utraty np. w wyniku kradzieży ubezpieczenie wynajmującego nie będzie go obejmowało.
j. Okres na jaki zawarta jest umowa, okres i forma wypowiedzenia w przypadku umów na czas nieokreślony. Umowy najmu ze względu na spowolnienie gospodarcze to obecnie bułka z masłem. Podaż lokali jest olbrzymia, a popyt niewielki. Nie muszę więc Wam życzyć, aby Moc była z Wami… jestem pewien, że jest i przez najbliższe 2-3 lata będzie. Negocjujecie z bardzo stromej górki, ale pamiętajcie, aby się zbytnio nie rozpędzić i nie rozbić o mur nierealistycznych oczekiwań.
Umowa kredytu
Umowa kredytu/linii kredytowej, jak się przekonacie przy podpisywaniu, to zmarnowany spory kawałek lasu. Umowy kredytowe, zwłaszcza teraz, ciężko się negocjuje, gdyż banki się usztywniły… wiadomo – grzeszyły ponad dekadę, teraz zmuszone są do świętoszkowatości. Znacznie łatwiej, niż negocjować, jest znaleźć ofertę najbardziej nam odpowiadającą. Było, nie było, oferentów jest co najmniej kilkunastu. Pamiętajcie, że każda umowa będzie najeżona odwołaniami do regulaminu i innych załączników. Stanowią one integralną część umowy i warto się z nimi zaznajomić – wbrew pozorom, nie jest to strata czasu.
Będąc purystą, musiałbym omówić oddzielnie pożyczki, kredyty, linie kredytowe oferowane przez banki, instytucje finansujące czy parabanki. W dawnych czasach pożyczka była na dowolny cel (zazwyczaj przez to wyżej oprocentowana), kredyt był celowy (należało rozliczyć się fakturami, a teraz Zerrrooo Fakturrr), a linia kredytowa ściśle powiązana z obrotami na rachunku. Kiedyś, być może, wszystkie te podziały miały znaczenie, ale praktyka i życie gospodarcze sprawiły, że granice pozacierały się, a większość dostępnych produktów to swoistego rodzaju hybrydy. Potraktujcie więc poniższy fragment jak mały przewodnik o tym, jak mądrze pożyczyć pieniądze.
W umowie, dalej „kredytu”, powinny się znaleźć:
a. Strony umowy, czyli Wy i bank.
b. Przedmiot umowy, czyli czego dotyczy umowa, w tym przypadku udostępnienia Wam środków pieniężnych, których nie posiadacie.
c. Kwotę i walutę kredytu. Z mojego punktu widzenia, kredyt walutowy właściwie nie różni się od złotówkowego – wiadomo, standardowo ustala się przelicznik o średni kurs NBP na dzień zaistnienia zdarzenia. Stare powiedzenie mówiące, że kredyty łatwo się bierze, a trudno oddaje, w swojej pierwszej połowie już się mocno zdezaktualizowało. Niemniej, ponieważ kredyt kosztuje, i to nie mało, warto policzyć, uwzględniając koszt pieniądza w czasie, jak dużo pieniędzy potrzebujemy i ile będziemy w stanie spłacić. Oczywiście, wszystko to w ramach naszej zdolności kredytowej, która liczona według coraz surowszych reguł może być mniejsza od naszych oczekiwań czy potrzeb.
d. Określenie prowizji za przyznanie kredytu. Szczerze, ze zmiennym szczęściem zawsze ostro walczę z tym punktem w umowach. Zwyczajowy 1% przy kredycie 100 tysięcy to już 1000 PLN w błocie. Zawsze argumentuję, że pracy z przyznaniem dużego czy małego kredytu jest tyle samo, a bank powinien czerpać zyski z odsetek. Moja argumentacja do jednych banków trafia, do innych nie – wybierając bank, zwróćcie uwagę na ten punkt, gdyż ma znaczący (moim zdaniem) wpływ na opłacalność kredytu. Prowizje powyżej 1% dyskredytują ofertę, wszystkie inne niechętnie, ale czasami należy zaakceptować.
e. Oprocentowanie kredytu standardowo składa się najczęściej z WIBOR3M + marża banku. WIBOR (Warsaw Interbank Offered Rate) to standard, codziennie o 11:00 publikowany jest jego odczyt na dany dzień, a 3M oznacza średnią trzymiesięczną. Marże bywają różne, zależą od bardzo wielu czynników (np. bank, Wasza historia w banku, Wasz wynik finansowy, Wasza forma organizacyjna, Wasza historia kredytowa, wysokość kredytu…). Macie pole do popisu i praktyki (zobaczycie, o ile łatwiej i pewniej będziecie negocjować w kolejnym banku!). Podpowiem jedynie, że choć niższa zawsze lepsza, to wszystko poniżej 1.5% to już sukces.
f. Opłata za niewykorzystaną kwotę kredytu (najczęściej w liniach kredytowych do rachunku). Z tym walczę jak z diabłem wcielonym… Argumentacja banku, że „zarezerwował” dla mnie kwotę i dlatego od niewykorzystanej muszę zapłacić „drobny” procent nie przekonuje mnie w sytuacji, gdy pobierana jest opłata za przyznanie kredytu. Pobieranie opłat przed (prowizja), w trakcie (marża) i na koniec (opłata) jest tak bliskie mentalności bankowców, że walka jest ciężka, ale nie stoicie na z góry przegranej pozycji. Dodam, 1% od niewykorzystanej kwoty to już rozbój w biały dzień… ale pamiętajcie, że jeśli odpowiednio do potrzeb dobierzecie wysokość kredytu, to ta opłata nie będzie tak bardzo dokuczliwa.
g. Określenie, czasami bardzo ogólnikowo, przeznaczenia kredytu i dokumentowania wydatków – chociaż wiadomo, Chuck Norris ma politykę NoFuckTur! Z tego, co widzę na rynku, Chuck ma siłę przekonywania.
h. Określenie zasad i terminu spłaty kredytu. Tutaj panuje dosyć duża swoboda. Negocjując z bankami, otrzymacie ofertę na raty miesięczne/kwartalne, równe/malejące/elastyczne (miniratki sobie odpuszczamy), wybór zależy tak naprawdę od Waszej sytuacji finansowej i potrzeb.
i. Określenie formy, w jakiej kredyt zostanie „uruchomiony” – najczęściej jest to wpłata na rachunek prowadzony w banku kredytującym.
j. Ustanowienia zabezpieczenia. Obok weksla in blanco, prawie na pewno pojawi się zajęcie środków na rachunku. Przy większych kredytach poręczenia i sporadycznie „hipoteka”. Modne jest również wykupienie ubezpieczenia od niewypłacalności. Niektóre z tych zabezpieczeń kosztują, i to
niemało. Nawołuję więc do rozsądku i umiaru przy zaciąganiu kredytów.
k. Okres na jaki zawarta jest umowa, okres i forma wypowiedzenia.
Mój pradziadek często cytował stare powiedzenie: „mądry zwyczaj, nie pożyczaj”. Za mały byłem, aby zapytać go, czy nie mam pożyczać komuś, czy od kogoś. Z perspektywy czasu sądzę, że mogło mu chodzić o obie sytuacje. Nie mam skłonności do nadmiernego zadłużania się, ale są sytuacje, w których ze środków własnych nie mógłbym zrealizować zamierzonego celu lub po prostu byłoby to nieopłacalne. Prawie wszystkie nieruchomości skredytowałem (kredyt hipoteczny to był i jest najtańszy „pożyczony” pieniądz na rynku). W działalności stricte biznesowej nie biorę kredytów, gdyż wolę lokować środki własne lub pozyskiwać je na innej drodze, np. kredyt kupiecki + termin. Nie ma uniwersalnej zasady brać/nie brać kredytów, jest natomiast kardynalne przykazanie – zanim weźmiesz kredyt, pomyśl, policz, jeszcze raz pomyśl i policz, prześpij się, sprawdź obliczenia i jeśli po tym nie masz wątpliwości – bierz.
Wypowiadanie umów
Na koniec artykułu i cyklu, o zakańczaniu współpracy. Czyli mój prawno-biznesowo- moralny katalog zasad wypowiadania umów.
a. Wypowiadanie, tak jak zawieranie umów, wymaga rozwagi, więc nie wypowiadajcie umów pochopnie, kierowani impulsem lub złymi emocjami.
b. Wypowiedzenie umowy to nie koniec współpracy, a często tylko przerwa – w biznesie niejedna para „rozwodników” odnawiała po pewnym czasie śluby. Nie warto więc palić za sobą mostów, pamiętajmy – to nic osobistego, to tylko biznes.
c. Wypowiedzenie umowy, może nastąpić z przyczyn enumeratywnie wymienionych w umowie (np. zaleganie z przekazywaniem wpłat z pobrań przez kuriera) i tak jest najczęściej w umowach zawartych na czas określony. W przypadku umów na czas nieokreślony, najczęściej okres wypowiedzenia
wyrażany jest w miesiącach następujących po miesiącu złożenia wypowiedzenia. W okresie wypowiedzenia umowa nadal obowiązuje i strony są zobligowane do wypełniania jej postanowień.
d. Wypowiedzenie powinno zawierać: strony umowy, tytuł i dzień zawarcia umowy lub inne oznaczenie pozwalające bezspornie określić, jakiej umowy dotyczy składane oświadczenie, powód wypowiedzenia, jeśli jest to sytuacja, gdy powołujemy się na naruszenie zapisów umowy lub równorzędne zdarzenie oraz podpis.
e. Wypowiedzenie zawsze wysyłamy listem poleconym ze zwrotnym potwierdzeniem odbioru (daje to nam dobry materiał dowodowy w przypadku procesu).
f. Zawsze do wypowiedzenia dołączam podziękowanie za współpracę i wyrażam nadzieję, że w sprzyjających warunkach w przyszłości współpraca będzie możliwa.
g. Po wypowiedzeniu zawsze robię bilans umowy i analizę, „co poszło nie tak”. Pozwala mi to lepiej negocjować i w kolejnych umowach poprawiać wrażliwe obszary. Właściwie to wszystko, co warto wiedzieć, aby „bezpiecznie” wypowiedzieć niemal każdą umowę.
Finalna rada dla wszystkich: nie bójcie się prawa. Prawo, wbrew obiegowej opinii, chroni nas na wiele sposobów. Bądźcie uczciwi, uważni i gotowi na kompromis, a nie spotka Was krzywda. Po „drugiej stronie” też są ludzie! A jak radzić sobie z bezdusznymi korporacjami i urzędami?! Ciężka sprawa, może kiedyś napiszę, jak być Dawidem dla tych Goliatów.
—
Marcin A. Dobkowski – absolwent prawa na Uniwersytecie Mikołaja Kopernika w Toruniu. W latach 2003-2008 prezes zarządu Browar Fortuna sp. z o.o. – członek BCC i SRB. Od 2008 roku interim menedżer specjalizujący się w zarządzaniu kryzysowym. Właściciel Genius Creations, współwłaściciel Madbooks.pl i Bookiatryk.pl.
Powyższy artykuł pochodzi z Magazynu eKomercyjnie #8. Zapraszamy do przeczytania całego numeru!
